リフォーム 八王子を把握しよう！

買い手がいなければ供給過剰は避けられない。
長期的には少子高齢化という歴史的な人口動態も控えている。
あちらこちらに空室があるような状況でも生まれれば、それこそ「都心」の値打ちも下がる。
無論、一様ではない。
供給が増えるほどに、優良立地の優良物件の価値は際立つようになるだろう。
誰もが住みたがる地域や物件と、それ以外の地域や物件との差がより鮮明になり、それがまた地価の局地化に打率をかけることになるかもしれない。
いずれにしろ、このまま大規模・超高層マンションの供給が続けば、その住み心地や使い勝手などについてもいろいろな情報が出てくるようになるだろう。
「職住接近」あるいは「都市の利便性享受」は、都心物件の最人の魅力とされるが、人規模・超高層の場合は、それゆえに覚悟しなければならないリスクも少なくない。
人は耳に心地よい話はどんどん入れるが、そうでない情報は途端にシャットアウトして聞く耳を持たなくなる。
都心のおしゃれな暮らしや超高層の展望、諸々の利便性などはさんざん言われ尽くしている。
あえて耳障りな、開いてあまり面白くない情報にこそ真実はあったりするものだ。
たとえば都心の大規模・超高層マンションであれば、地震と火災のリスクは、その最たるものだろう。
日本の耐震、免震技術は世界一と言われる。
大惨事となったH大震災でも八一年以降の新耐震基準に対応したマンションでは倒壊被害は少なかった。
信頼性は極めて高いと言っていいだろう。
ただし臨海部の埋立地などに建つ大規模・超高層マンションを見ると、その耐震性が万全だと承知はしていても、「いまの耐震基準を超えるような、過去に例のない大規模地震がきたらどうなるんだろう?」と不安が頭をよぎる。
両接的なダメージはない、もしくは軽微であったとしても、とにかく巨大な建造物である。
一度そのような人地震を経験した場合、先々の修繕計画に変更を迫られるようなことはないのか。
そのとき入居者はどの程度の負担増を強いられるのか。
つい、そんなことを考えてしまう。
先頃、台湾で大地震があり、建設中の超高層ビルの上からクレーンが落下する衝撃的な映像が流れたが、あんなものを見せられると、「都心の暮らしや超高層の眺望は確かに魅力だが、坤震のことを考えると、すぐに庭に出て広域避雉場所へ走って行ける、都心まで二〇分程度の住宅街の一軒家(あるいは三階程度の低層マンション)の方が安心かもしれない」と思ったりもする。
大規模・超高層マンションのエレベーターは、高さが一二〇mを超えると震度三で、六○～二〇mだと震度四で最寄り階に停止する。
そして資格を持った業者の補修点検を受けない限り運転を再開できない。
首都圏には約二〇万台のエレベーターがある。
地震発生でこれがいっせいに止まったら、業者の手はいくらあっても足りないだろう。
高齢者や子供、ケガ人などが高層階に取り残されるリスクは極めて高い。
地震とともにこわいのは火災である。
地震に火災はつきものだからセットの恐怖と言ってもいい。
建築の専門家によると、二〇〇一年九月一一日に米国ビルで起きた事件の衝撃は、火事の起きている階の下までは安全だったが、それに疑問符がついたことだという。
火災が発生しているのは上の階でも、崩れ落ちてしまえば、下の階はひとたまりもないとわかった、というのだ。
あの惨劇を見て「こわくなった」と大規模・超高層マンションをキャンセルした人がいたそうだが、その気持ちは理解できる。
当たり前のことだが、大規模・超高層マンションのパンフレットには、万全の防災対策がうたってある。
たとえばある物件の防火対策の項にはこう記されている。
「防火扉、排煙設備等を設置することで、火災時の煙や炎が広がるのを防ぎます。
これらを警備会社と提携し三六五日・二四時間体制で管理に当たり、一階に設置された防災センターで二四時間監視・コントロールいたします。
また建物項部にはヘリポートを設けており、高層部でもスムーズな救助活動ができるよう計画しております」少しフォローするなら、共用部分や住戸内にはスプリンクラーが設置されているし、不燃材の利用や防火区画の設定基準も厳しく決められている。
万一に備えた詳細な建築防災規定があるのだ。
しかし、それもこれもすべては、超高層火災に対応できる消防(救助)用のはしご車がないからだ。
日本一の超高層マンションはS県K市にある高さ一八五m(五五階建て)の「Eタワー」。
いまやこの国には高さ二〇〇以上の超高層マンションがゴロゴロしているが、これに対応できるはしご車はない。
日本一多くの超高層ビルを抱える東京消防庁でさえ、はしご車は高さ四〇m級が最高だ。
対応できるのは、せいぜい十数階までで、これ以上の高さになると物理的にバランスを保てなくなるのだ。
だから超高層火災では、スプリンクラーや防火扉などの建物自体の防火設備で自ら対応するとともに、消防隊員が非常用エレベーターで消火活動に必要なフロアまで上がり、その階の消火栓を使って火を消し止め、その間になかにいる人は避難階段で逃げる、もしくは屋上からヘリコプターで救出する、ということになっている。
外からじゃぶじゃぶ放水して消火できないからこその万全の防火体制なのだ。
それもスプリンクラーや防火扉などの防火設備がすべてきちんと機能するというのが前提である。
非常時の電力供給なども含めて、もしどこかで故障でも起きたら、たちまち大惨事になる恐れがある。
大地震の衝撃でそうした設備が機能不全に陥るリスクだって一〇〇%ないとは言い切れないだろう。
何しろ地上最強の危機管理システムを備える原子力発電所だって、しょっちゅうトラブルを起こしているのだから。
高層階から階段で、高齢者や子供や女性が避難するのは大変だ。
都心のマンションには現役を退いたシルバー世代の入居者も少なくない。
いまは元気でもいずれは寝たきりや車椅子が必要な暮らしになるかもしれない。
そのような時の避難体制はいったいどうなっているのだろうか。
仮にあなたが、五〇階建ての超高層マンションの三〇階に住んでいたとしよう。
二階下の二八階で火災が発生したとする。
そのときあなたは家族全員を安全にマンションの外に導く自信があるだろうか。
屋上にマイカーのように自分専用のヘリの駐機場でもあるならともかく、避難階段で逃げるとなると正直な話、私には自信がない。
何しろ二〇〇一年九月一日に起きたS区K町の雑居ビル火災では、たかだか四階建てのビルなのに、あっという間に煙に巻かれ、四四人が死亡している。
超高層ビル火災の恐怖を描いた『タワーリング・インフェルノ』という映画があったが、もし超高層マンションの購入を考えているなら、レンタルビデオでも借りてきて、いま一度観てみるのも悪くないのではないか。
ついでながら、超高層マンションには「超高層ビル症候群」と言われる次のような弊害を指摘する声もある。
・子供の成長障害(運動能力、自律神経等の発育不全。
具体的には身のこなしが不自然でケガをしやすい、寒暖への身体的対応不全など。
超高層に住む母親は出歩くのが億劫になり、子供を外の空気に触れさせたり、十分に遊ばせない傾向があるためと見られている。

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